美國Medical Mall的發(fā)展從十多年前的零星布局到逐漸成為一種趨勢，其背后的發(fā)展動力非常明顯，主要是支付方按價值付費(fèi)所推動的，醫(yī)院正將更多的院內(nèi)業(yè)務(wù)向院外推動，具體的分析請見《MEDICAL MALL的潛力取決于院外醫(yī)療服務(wù)市場》。

雖然中國醫(yī)療服務(wù)市場并不具備相關(guān)的發(fā)展動力，但與美國市場在商業(yè)地產(chǎn)不景氣方面卻是共通的，商業(yè)地產(chǎn)的擁有者都有著很強(qiáng)的動力來延攬主要的租戶，消費(fèi)型醫(yī)療正在快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)公司也希望通過更多的獲取這樣的客戶來提升自身的出租率。

但是，從美國市場來看，真正推動Medical Mall發(fā)展的并不是承接醫(yī)院業(yè)務(wù)的院外基礎(chǔ)醫(yī)療，而是醫(yī)院直接將其業(yè)務(wù)分拆，也只有醫(yī)院的體量才能推動這一模式真正發(fā)展成為趨勢。雖然美國很多購物中心雖然吸引了一些零售診所和應(yīng)急醫(yī)療中心，但這些診所的體量過小，無法成為支撐其發(fā)展的主要業(yè)務(wù)模式，這也將成為制約Medical Mall在中國發(fā)展的主要因素。

而醫(yī)院就不同了，以Vanderbilt大學(xué)醫(yī)院（Vanderbilt University Medical Center，VUMC）為例，其在One Hundred Oaks Mall占據(jù)半壁江山（44萬平方英尺），超過20個科室遷入這一院外中心，這些科室大都是非核心并偏向健康服務(wù)，包括皮膚科、婦產(chǎn)科、預(yù)防心臟病科、影像科和物理治療等等。這一門診中心目前占據(jù)VUMC1/4的門診業(yè)務(wù)，為病人提供了更方便和可及的服務(wù)。

正是美國的Medical Mall吸引了大量的醫(yī)院業(yè)務(wù)，這也使其擁有較強(qiáng)的抗周期能力，2017年一季度的醫(yī)療相關(guān)地產(chǎn)的空置率只有8%，而且整個趨勢在過去幾年是持續(xù)下降的。這也引來了對醫(yī)療地產(chǎn)的持續(xù)投資，從2010年的40億美元的規(guī)模增長到2016年的102億美元。

但在中國，Medical Mall的發(fā)展雖然能得到一定的發(fā)展，但醫(yī)院推動的核心趨勢并不存在。

首先，醫(yī)院并沒有動力將門診分拆到院外，而且以目前的門診價格也無力承擔(dān)如此高昂的租賃成本。*，醫(yī)院的VIP部門雖然有能力也有意愿分拆，但總體的業(yè)務(wù)量畢竟有限，而且中國病人對VIP服務(wù)的可及性很強(qiáng)，并不存在看病難的問題，這與美國要預(yù)約排隊有著很大的差異。第二，將VIP分拆其實(shí)并不劃算，因為大型醫(yī)院的優(yōu)勢就是巨大的流量，如果VIP部門和醫(yī)院并不在一起，導(dǎo)流的作用就相對減弱了。當(dāng)然，VIP部門可以進(jìn)行擴(kuò)張，不過特需占整體業(yè)務(wù)10%的紅線很難突破，這從總體上限制了VIP部門向外擴(kuò)張。第三，醫(yī)院其他的業(yè)務(wù)也很難擴(kuò)張到院外。因為中國公立醫(yī)療體系的特性，現(xiàn)在大規(guī)模發(fā)展醫(yī)聯(lián)體更多的是希望將醫(yī)院門診流量導(dǎo)入基層的公立醫(yī)療體系而非公立VIP部門私立機(jī)構(gòu)。從硬件建設(shè)來看，中國的基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)已經(jīng)相當(dāng)良好，收費(fèi)也相對低廉，無需也無法承受去大型購物中心發(fā)展。

其次，在缺乏商業(yè)健康險的支撐前提下，私立的中高端特別是中端門診的發(fā)展在中長期主要的營收還是來自自費(fèi)而非商保，這極大的制約了自身業(yè)務(wù)的規(guī)?；l(fā)展。而消費(fèi)類醫(yī)療服務(wù)受到經(jīng)濟(jì)周期影響極大，雖然自費(fèi)會帶動一定市場，但整個體量并不會太大，無法帶動龐大的商業(yè)地產(chǎn)。

*后，高昂的商業(yè)地產(chǎn)成本也制約了這類模式的發(fā)展。由于美國的電商發(fā)展和市郊的商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)上升，美國醫(yī)院能獲取較低的租賃價格，這并不比自建門診中心高出很多，特別是考慮到商業(yè)位置的便利性。而且美國醫(yī)療服務(wù)收費(fèi)較高，與租金相比還在可承受范圍。但中國商業(yè)地產(chǎn)的價格仍然十分昂貴，很多地方甚至超過美國，但只有高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)的診療收費(fèi)可與美國比肩，高租金對于非高毛利科室的大部分醫(yī)院和診所來說都無法承受。雖然醫(yī)美、齒科等高毛利的消費(fèi)型醫(yī)療服務(wù)愿意并持續(xù)使用這樣的場地，但消費(fèi)醫(yī)療市場規(guī)模還相對較小，而且受到經(jīng)濟(jì)周期的影響非常明顯。因此，目前高企的地產(chǎn)租賃價格無法推動Medical Mall成為中國的主流模式。

總之，Medical Mall的發(fā)展除了取決于市場的動力，也取決于市場主體的可擴(kuò)展性，醫(yī)院而非診所始終是這個市場的主角。如果沒有醫(yī)院的拓展需求而僅僅依靠診所是無法推動這類模式的規(guī)模化發(fā)展。